L'affitto di un ufficio senza agibilità: responsabilità e tutele
Nelle locazioni di uffici accade spesso di imbattersi in immobili privi del certificato di agibilità, talvolta perché l’istanza di rilascio non è stata formulata, talatra poiché l’immobile non possiede i requisiti necessari per ottenerla. In ogni caso l’immobile non risulta idoneo allo svolgimento dell’attività del conduttore, il quale sovente è ignaro di tale mancanza, venendone al corrente solo in occasione di adempimenti burocratici preliminari all’inizio dell’attività medesima.
Quali responsabilità hanno il locatore e il conduttore in caso di immobile privo di agibilità? In argomento si sono registrati due diversi indirizzi nella giurisprudenza di legittimità. Secondo un primo orientamento (Cass. 13 marzo 2007, n. 5836; Cass. 8 giugno 2007, n. 13395; Cass. 1 dicembre 2009, n. 25278 e Cass. 25 gennaio 2011, n. 1735), nei contratti di locazione relativi ad immobili commerciali, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche dell'unità immobiliare siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonchè al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. Di conseguenza, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, a meno che ciò non abbia formato oggetto di specifica pattuizione. Secondo il diverso e più recente orientamento (Cass. 28 marzo 2006 n. 7081; Cass. 7 giugno 2011, n. 12286, Cass. 19 luglio 2008, n. 20067), nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l’abbia consapevolmente accettata. Non mancano, perlatro, anche pronunce che tentano di collocarsi a metà strada tra i due citati indirizzi o addirittura a conciliarli, ma l'impressione finale che si trae è che la mancanza di agibilità non inficia la validità del contratto, difficilmente determina responsabilità del locatore e il conduttore non dovrebbe mai accettare in locazione un bene privo della relativa certificazione.
Proprio per evitare simili problemi con frequenza sempre maggiore imprenditori e professionisti preferiscono rivolgersi a strutture professionali come i Business Centers che mettono a disposizione i propri spazi di lavoro con una formula più vicina al noleggio che all'affitto propriamente detto: in tal modo, un pò come avviene nel noleggio auto ove è la società che noleggia il mezzo a dover provvedere alla sua assicurazione, manutenzione, ecc., gli obblighi in tema di agibilità dei locali, manutenzione dei medesimi, conformità degli impianti ad opera d'arte, sicurezza e salubrità, ecc. gravano sulle suddette strutture, evitandosi problemi e contestazioni. "In 10 anni di attività ho sentito tantissimi clienti lamentarsi di locatori che pretendevano di affittare in nero stanze e appartamenti, di locarli a buon prezzo data l'assenza iniziale o sopravvenuta dell'agibilità, di affittare ad uso ufficio abitazioni", afferma l'avv. Pisano Nicola direttore del Centro Uffici Aversa con sede nella città normanna in provincia di Caserta. "Noi cerchiamo sempre di rassicurarli evidenziando la totale legalità sotto tutti i profili della nostra formula, oltre che gli indubbi vantaggi operativi, fiscali, ecc. A quel punto la preoccupazione si trasforma in meraviglia per la professionalità dimostrata, ma per noi è la base del nostro lavoro". Per maggiori approfondimenti si segnala il sito www.centroufficiaversa.it.