L'affitto degli immobili commerciali senza o con iva
Gli immobili commerciali sono dei locali aventi questa specifica destinazione d’uso, come tali destinati ad essere la sede di un’azienda. L'esempio più classico è il capannone industriale, caratterizzato dalla presenza di un’area produttiva, uno spazio dedicato agli uffici, un seminterrato utilizzato come magazzino. Il proprietario, privato o impresa che sia, di un bene rientrante in siffatta categoria solitamente lo mette a reddito mediante la locazione: del resto le imprese e i professionisti che necessitano di un locale in cui svolgere la loro attività preferiscono optare per l’affitto, piuttosto che per l’acquisto, onde evitare di investire somme troppo ingenti o prendere impegni troppo lunghi e gravosi.
L'affitto di immobili commerciali da parte di una impresa è normalmente una operazione esente da IVA. Tuttavia l'impresa può decidere di optare per l' applicazione dell’IVA anche su queste prestazioni in presenza di tutti i requisiti previsti dalla normativa: sotto il profilo soggettivo, come accennato, la locazione deve essere posta in essere da un soggetto passivo iva; da un punto di vista territoriale il fabbricato deve essere situato nel territorio dello Stato; mentre da un punto di vista oggettivo deve trattarsi di un fabbricato strumentale per natura. Sono strumentali per natura gli immobili direttamente utilizzati nell'espletamento di attività imprenditoriali, rientranti nelle categorie catastali A/10 – uffici e studi privati, B – es. collegi, scuole, uffici pubblici, ecc., C – es. negozi e botteghe, D – opifici, alberghi, ecc., E – immobili a destinazione particolare, quali costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche. L’impresa, in presenza di tutti gli indicati requisiti (soggettivo, oggettivo e territoriale), può optare per l’assoggettamento a IVA, applicando l’aliquota prevista, ma l’imposta di registro è comunque dovuta. Esulano dal tema trattato le casistiche aventi ad oggetto fabbricati abitativi o comunque non commerciali, per la cui disciplina si rinvia alla relativa normativa.
L’IVA ovviamente viene pagata dal locatore, che la addebita al conduttore in base al principio della rivalsa, riportandola sulle singole fatture emesse e versandola allo Stato periodicamente. Il conduttore potrà poi avvalersi della detrazione secondo quanto previsto dalla normativa fiscale. Ancora più vantaggiosa per imprenditori e professionisti aventi regime fiscale ordinario è la completa deducibilità del canone, che si affianca alla detraibilità dell'iva e all'assenza dell'imposta di registro, in caso di locazione ufficio presso il Centro Uffici Aversa. In tale ipotesi, infatti, basterà realizzare un fatturato minimo annuale per avere l'ufficio ad Aversa, provincia di Caserta e circondario di Napoli Nord, praticamente gratis: un vantaggio enorme per qualsiasi impresa! Per maggiori informazioni si rinvia al sito www.centroufficiaversa.it.